添加时间:2018/8/13 15:57:50 来源:复旦研修网编 点击数:
张玉良谈房地产|复旦房地产总裁班资讯
一头连着投资一头连着消费，作为与国民经济、社会民生息息相关的房地产，是人人都关心的热点行业。今年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位下，国家对房地产行业的调控政策不断加码。
房地产业能否成为经济下行时的一枝独秀？
还有哪些区域的房地产业能有作为？
房价到底是涨还是跌？
在7月22日复旦管院后EMBA接力班级“看大势•知大道•行大术”课程上，绿地控股集团董事长、总裁张玉良就这些热点话题分享了他的看法。
你关心的那些房地产话题
听听绿地掌门张玉良是怎么说的
观点一：
房价不会跌下去而会稳下去
提问：中国房地产市场的现状以及趋势是怎样的？
张玉良：
目前，中国房地产市场呈现以下特点：一是市场调控空前严厉；二是市场总量高位趋稳、稳中有升；三是市场结构剧烈分化；四是行业集中度不断提高。2017年，中国房地产市场总量突破13万亿元，今年上半年又同比增长13%。我们认为，在严厉的调控之下，房地产行业虽然短期承压，但中长期仍然具有持续发展的基础，具体原因是：
中国经济仍然将保持有质量的中高速增长；
中国仍处于城镇化进程当中，中国城市化率目前约为58%，较发达国家的80%还有较大差距；
中国仍然面临发展不平衡、不充分的问题；我国人口流动性仍然在增长；
家庭小型化仍然是总体趋势。
当然，房地产行业中长期继续保持发展态势，但并不意味着市场将无限扩张、单边上涨，未来的市场将出现总量平稳、结构分化的局面。区域、政策、企业都会出现分化，其中市场结构的分化将尤为明显，如部分一二线城市市场会下滑，部分三四线城市市场则会崛起。
提问：近期以来，防范化解金融风险的攻坚战全面打响并深入推进。房地产行业成为防风险、去杠杆、挤泡沫、强监管的重点领域，政策力度空前加大、超出预期。房价会不会由此跌下去？
张玉良：
我们认为，不会跌下去而是会稳下去！原因是：一方面，市场的需求仍然存在；另一方面，政策的总体导向仍然是稳。但是，我们也要看到，部分前期供应量过大，而又经济发展放缓、产业结构老化、人口净流出的地区，房价是有可能下滑的。
观点二：
一些三四线城市房价已经透支
提问：您说房地产市场后续还会平稳发展，但目前国内经济增速总体在放缓，下滑的行业很多，房地产好像是一枝独秀，您认为这样的情况会一直延续下去吗？
张玉良：
房地产未来是否会一枝独秀呢？要回答这个问题，我们需要进行全面辩证的分析，不可一概而论。就像我前面讲到的，目前的市场是个高度分化的市场。从基本面来看，房地产市场仍然会保持，但是已经到了比较重要的转折期，可以称之为“后房地产时代”。所谓“后房地产时代”，就是说市场需求总量高位趋稳，要再实现爆发式增长的机会已经没有了，部分地区甚至会下滑。
我认为，这两年有些地区存在房价虚高的现象，如部分三四线城市房价实际上已经透支了未来的增长空间。对这一现象，要有清醒的认识。不过，大部分三四线城市是有房地产需求的。这主要是因为：首先，城市化仍然在发展，很多三四线城市改善城市功能与面貌的需求还很迫切，当地老百姓改善居住条件的需求也很旺盛；其次，房地产需求结构也在发生变化，现在很多人因为工作等原因存在异地住房需求，这可以理解为是“需求的溢出”；再次，家庭越来越小型化，以前一个家庭是5、6个人，现在核心家庭一般只有3个人，欧美有些国家甚至平均只有2个人，因此即便人口总数不增加，但家庭数量增加了；此外，三四线城市有大量的危房及棚户区要进行改造，很多人还有改善性需求。
观点三：
区域楼市的价值洼地聚焦交通枢纽
提问：张总，我们在上海的房地产公司已经两三年没有拿到项目了，又不太敢去三四线城市，想请您指点迷津，像我们这样的企业应该怎么办？
张玉良：
总的来说，还是要顺应我国经济社会迈向更平衡、更充分发展的趋势，积极调整区域结构。在目前的调控背景下，在一二线城市投资开发存在一定的风险，很可能会拿了地就亏损，因为有限购、限贷、限售、限价等因素。所以，现在有很多开发商下沉到三四线城市去了，三四线城市的调控总体不如一二线城市严厉，这也符合国家“因城施策、分类调控”的导向。
当然，三四线城市也要进行具体分析，也不可一概而论。其中，关键要看它有没有增长的基础。我们认为，有两种三四线城市是有增长基础的。一种是作为大城市群的成员，受惠于核心大城市的溢出效应；另一种是城市本身经济发达、有产业集聚、有人口导入、有市场预期，此外还有城市改造更新的叠加因素。我们认为，除东北等少数地区之外，沿海城市基本上还是有成长空间的。此外，中部六省省会城市周边的溢出地区，核心城市20、30分钟高铁车程可达的沿线地区，总体上还是有市场的。
当然，即便是到三四线城市去拿地，在区域和地段上也要有所选择。有人认为必须到城市核心区去拿地，这样销售起来比较容易。但是，也要看到，很多三四线城市核心区的地价也在“拼命狂奔”，未来同样会面临消费者能否承受房价的问题。我们认为，要善于找到那些潜力较大且尚未被挖掘的区域。有人开玩笑说，这就像娱乐公司的星探那样，要把那些有潜力的“小家碧玉”找出来，打造成明星，成本低一点，如果都找“超级名模”，那成本就很高了。我们认为，像京九、京沪等主要交通枢纽线上的中部城市，以及一些本身人口集聚程度高，甚至已经有几百万人口的城市，这些城市新开发的区域是值得关注的。
观点四：
发展产业主要看需求
康养地产市场巨大
提问：关于针对老龄化的康养地产方面，绿地有什么想法？
张玉良：
我认为康养地产这个细分市场，市场是巨大的。中国现在已经有2亿多的老龄人口，上海有五六百万以上的60岁以上人口。
我们认为，有两种康养业态值得关注。第一个是旅居式康养，第二个是人工智能康养。后者可以解决从陪伴到康复、保养等很多的问题，还可以用人工智能技术帮老年人进行24小时全天候的身体监测。我最近去了趟以色列，他们在康养、养老等方面有很多非常前沿的技术，并且部分已经进入中国。我们自己也在康养方面的项目。我们今年要开拓100个康养居服务项目，每个康养居服务项目都配备有15万平方米的建筑总量，里面包含从体检到康复、旅居的系列服务。我们希望三年之内在中国投建500个康养居服务项目。
提问：房地产企业现在最大的问题是拿地难，可能很多企业解决拿地问题的手段就是产业拿地，我想了解一下，这些产业资源怎么去整合？
张玉良：
这两年我们更加注重满足经济社会转型升级和高质量发展的需要，去整合、导入产业资源。绿地的做法包括：第一，满足城市功能需求，导入酒店、商业街、文化娱乐休闲设施等；第二，满足产业发展需求，导入科技、商务等产业资源。如，帮助地方政府一起发展商务区。近年来，我们在各地做了很多空港产业园，帮助地方引入与空港相关的企业，并配套完善的商务及生活设施。最近，又在很多地方投资建设科技产业园，我们与复旦大学等知名高校合作，为地方引入有成长性的科技企业。此外，我们还致力于培养自己的运营团队，不断提升酒店、商务、会展等产业内容的运营能力。在城市化过程中，产城融合是个很重要的题目，也是个很大的题目。在这方面，我们已经做了大量的工作，未来也有还很长的路要走，我们希望与复旦大学等社会各界加强合作，把这件事做实做好。
提问：中国很多城市都在搞商业综合体，您是怎么看商业综合体的未来发展的？
张玉良：
关于城市综合体的发展前景问题，关键是要看业态配置。市面上最多的是商业综合体，但这几年电商对传统商业综合体的冲击较大。我们认为，需要调整业态结构，增加体验式的内容。从本质上来讲，城市综合体是人们工作、生活、娱乐等综合需求的一个载体，如果单一商业业态过多，结构就会失衡，就不能更好满足人们对美好生活的需要。因此，要顺应老百姓的需求变化，及时调结构，适当增加商务办公、体验式娱乐等业态。